English Spanish French Russian Italian Portuguese German

Office (305) 433-2818
Brasil: +55 (21) 4042 1368
Argentina: 54 (11) 5258 2199
Romania: +40 (21) 539 8233
Contact Us

Raspunsuri la intrebari frecvente pentru cetatenii Români cu privire la modul de a cumpăra o proprietate imobiliara în Florida, SUA.

Mulți cetateni Români vor să cumpere un proprietăți imobiliare în Miami și de multe ori nu știu cum să procedeze. Mai jos sunt câteva întrebări și răspunsuri commune care adreseaza aceasta situatie.

 

1. Cum poate transfera bani din România în SUA un cetatean Roman resident in Romania, pentru a cumpăra o proprietate imobiliara in SUA (apartament sau casa)?

După ce a valoarea proprietatii și condițiile de vinzare-cumpărare au fost convenite intre ambele părți (Vinzator si Cumparator), acestea se stabilesc intr-un contract scris.   O copie a contractului trebuie depusa la banca Cumparatorului in tara de origine, pentru a permite  transferal de fonduri de la banca Cumparatorului sau de la o institutie de brokeraj desemnata, catre institutia desemnata din SUA. Aceasta din urma este contul de escrow al unei companii de titlu sau  al unui avocat angajat de Cumparator in acest scop.   Intr-o transactie imobiliara in Florida, fondurile sunt depositate direct in contul de escrow descris mai sus, unde ramin pina la data semnarii documentelor finale. La acest moment, compania de titlu transfera catre Vinzator fondurile Cumparatorului detinute in escrow  iar proprietatea imobiliara se transfera catre Cumparator care devine noul proprietar si caruia I se dau cheile si caruia I se va elibera titlul de proprietate.   2. Cit dureaza transferal de fonduri din orice country catre SUA ? Transferul fondurilor dureaza de obicei una pina la cinci zile lucratoare, in functie de legile bancare ale tarii de origine.   3. Ce rata de schimb primeste Cumparatorul cind face transfer de fonduri ? Rata de schimb este rata curenta de piata in tara de origine. De asemenea, banca Cumparatorului va incasa de la acesta o taxa fixa de sub 50 USD pentru transferul efectuat in numele si pentru beneficiul acestuia.   4. Este safe / prudent sa cumparam o proprietate in Miami ? Daca Cumparatorul foloseste serviciile broker-ilor si companiilor licentiate in Florida, intregul process este safe.

5. Va trebui Cumparatorul sa plateasca impozit pe venit in SUA pentru fondurile pe care le transfera catre SUA pentru transactia imobiliara ? Daca Cumparatorul a platit deja impozit pe venit in tara de origine pentru fondurile pe care le transfera, el nu va mai plati impozit pe venit in SUA pentru aceleasi fonduri.

Nu, nu va trebuie sa platiti taxe pe venit pentru fondurile folosite ca sa cumparati proprietatea, DACA ati platit deja taxe pe venit in tara de origine. Dar va trebui sa platiti

Singurele taxe platibile de catre noul proprietar sunt:

 

  • impozitul imobiliar annual catre autoritatea locala, pentru perioada cit detine proprietatea,
  • taxe pe profitul net catre autoritatea federala (IRS), cind vinde proprietatea,
  • taxe pe venit net pe care il obtineti daca inchiriati proprietatea.

    6. Cit dureaza sa primesti Titlul de Proprietate (Property Deed) si cind poate fi folosit ?

De la semnarea contractului pina la incheierea tranzactiei dureaza aproximativ 30 zile (or mai putin daca cele doua parti cer aceasta si daca noi se poate aranja) si apoi dureaza aproximativ inca 30 zile pentru ca sa primesti Titlul de Proprietate. Odata ce Titlul de Proprietate a fost obtinut, proprietarul are dovada ca proprietatea imobiliara ii apartine si o poate pune spre vinzare, daca doreste sa faca aceasta.   7. Cum pot sa platesc facturile proprietatii ?

Este necesar sa dati broker-ului urmatoarele documente sau o parte din ele, dupa cum cere broker-ul: Copia pasaportului, copia visei de intrare in SUA, dovada bancara ca aveti in cont avansul (deposit), dovada de venit minim. Cu aceste documente, veti merge la o banca din SUA, veti deschide un cont, veti da instructiuni scrise pentru ca toate facturile viitoare sa fie platite in status de “direct debit” iar banca va plati facturile la datele specificate. Trebuie sa aveti grije sa tineti contul alimentat cu fonduri pentru a putea acoperi toate facturile care vor veni.   8. Trebuie sa platesc un avans (deposit) ca sa rezerv proprietatea pina la inchiderea tranzactiei ?

 

  • Da, veti plati
  • primul deposit de 5% -10% odata cu oferta
  • Al doilea deposit, (a) dupa cum se negociaza cu Vinzatorul sau (b) in asa fel incit impreuna cu primul deposit sa totalizeze 25% - 40%, in functie de cerintele de la  Lender Bank. Avansurile (depositle) trebuie trimise prompt la agentul de escrow care va face incheierea, fie compania de titlu sau avocatul ales de Dvs. Pentru incheiere, va trebui sa trimitei numai diferenta dintre pretul de contract plus diferite cheltuieli de incheiere, minus depositele deja platit.

 

9. Cum pot sa mentin proprietatea cit timp sunt in afara SUA ?

Noi, broker-ul Dvs. va putem pune in legatura cu companii de incredere care vor avea grije de proprietatea Dvs. si vor oferi servicii profesionale pentru reparatii, renovatii si curatenie.   10. Care sunt primele etape pentru a cumpara proprietate imobiliara in SUA ?

Mai jos se dau informatii utile pentru cei care doresc sa cumpere proprietate imobiliara in Florida.

 

Cautarea Proprietatii

La acest stadiu, va vom asista sa gasiti optiunile imobiliare potrivite profilului Dvs. Este important sa notati ca in the SUA brokerajul imobiliar este foarte diferit than in alte tari si in special in Romania.

In the SUA, exista un singur sistem de inregistrare a proprietatilor, numit MLS (Multiple Listing Service), unde toti brokerii imobiliari din Miami au access la toate proprietatile disponibile pe piata. Aceasta face posibila cautarea exhaustiva si croita la comanda pentru fiecare client. Este important sa alegeti un broker de incredere, intrucit el este persoana cea mai importanta care va lucra pentru interesul Dvs, de la efectuarea cautarii si pina la livrarea cheilor. Pentru ca procesul sa fie cit mai efficient, este necesar sa livrati informatii cit mai detaliate despre tipul de proprietate dorita si despre ce preturi sunt acceptabile.

 

Tipuri de Proprietati

  • Case
  • Apartament(e)
  • Townhous(es) (vila)
  • Teren
  • Spatii Industriale
  • Spatii Comerciale
  • Pre-Constructie

 

Plata – se poate face in fonduri lichide USD transmise prin transfer bancar sau check bancar (cashier’s check), sau cu depositul in fonduri lichide iar restul prin ipoteca.

 

Documentatia necesara:

  • Copia pasaportului and visa.
  • Copia extraselor de cont de la banca din tara de origine sau alte dovezi de fonduri necesare pentru cumpararea proprietatii. Extrasele de cont trebuie transmise direct de la banca din tara de origine.
  • Intregul process de cunparare poate fi facut in persoana sau prin Internet.
  • Majoritatea bancilor international pot transfera sume platibile la momentul executarii contractului pentru proprietate.

 

Ipoteci pentru visitatori in US

Deposit: Majoritatea bancilor Americane care finanteaza visitatorii (Lender Banks), cer Cumparatorului sa puna un deposit de minimum 25% to 40% pentru ca sa obtina o ipoteca pentru restul pina la pretul de contract.

Pre-approval: Documentatia ceruta de Lender Bank: copia pasaportului si visa, o scrisoare de aprobare initiala (pre-approval) emisa de banca SUA (Lender bank) care va fi trimisa brokerului Vinzatorului impreuna cu pretul pentru care Cumparatorul respective se califica. Scrisoarea de pre-approval este un document produs de Lender Bank care arata ca finantarea este aprobata pentru o valoare specifica. Ca atare este important ca documentele specificate mai jos sa fie trimise din timp la Lender Bank spre procesare.

 

Documentatia pentru pre-approval si Approval:

 

  • Copia a ultimelor doua impozite pe venit
  • Dovada ca exista on cont bancar in SUA
  • Copia extraselor de cont din ultimele 3 luni (de la conturi existente in alte tari, in SUA, sau a combination a celor doua) care sa demonstreze disponibilitatea fondurilor; Lender Bank poate cere aditional informative care sa demonstreze ca depositul de 25% - 40% exista.
  • O scrisoare de la angajatorul Dvs, aratind care a fost salariul in ultimii 2 ani
  • Doua scrisori de referinta de credit.

 

Ipoteca: Intregul process dureaza minimum 45 zile, iar Cumparatorul va trebui sa fie present in Miami sau la amabasada a US in tara de origine pentru semnaturi.

 

Optiuni: Exsista mai multe optiuni de finantare, dar cele mai communein US sunt pentru 15 ani sau 30 ani cu rate de dobinda de 4% la 6% per analtynnum. Rata se poate schimba in functie de valoarea de piata a fondurilor. Ipoteca se poate plati complet inainte de termen fara nici o penalty.  

Oferta de cumparare a proprietatii

Dupa ce proprietatea a fost gasita, brokerul care va reprezinta va face o oferta catre Vinzator, moment la care va negocia diferite reduceri de pret cu acesta. A obtine reduceri este uneori posibil dar nu intotdeauna.In 95% din cazurile de proprietati pre-constructie nu exista negocierea pretului, cumparatorii vor plati pretul cerut de dezvoltator.

 

In zonele foarte desirabile si in special atunci cind se primesc oferte multiple pentru aceeasi proprietate, unele proprietati se vind peste pretul cerut. Un deposit tipic de aproximativ 5% - 10% trebuie atasat la oferta; aceasta se face ca sa arate ca Cumparatorul are un venit acceptabil si intentii serioase de a cumpara proprietatea.

 

Dupa ce contractul este semnat de ambele parti, inchiderea si livrarea cheilor se poate face la 15 – 60 zile, in functie de negocierile facute si aprobate de ambele parti.

Daca finantarea se face prin ipoteca, scrisoarea de pre-approval trebuie obtinuta inainte de a face oferta. O oferta “cu finantare” nu se face fara a avea scrisoarea de pre-approval, pentru ca nu va fi luata in consideratie de Vinzator. Deci, intii se obtine pre-approval, si doar dupa aceea se incepe cautarea proprietatii. Scrisoarea de pre-approval ii spune Cumparatorului citi bani poate sa cheltuiasca pe tranzactie si nu mai mult. De asemenea, daca finantarea se face prin ipoteca, de indata ce oferta a fost acceptata de Vinzator, Cumparatorul trbuie sa faca applicatie la Lender Bank pentru ipoteca.  

Inspectia Proprietatii

If proprietatea a fost completata recent de catre constructor, acesta va furniza o dovada a inspectiei proprietatii. Etapa de inspectie se poate face si de catre o firma specializata, angajata de Cumparator, care va inspecta toate aspectele mechanice, structurale si estetice ale proprietatii (controleaza functionarea tevilor, climatizarii, scurgerile, starea acoperisului, etc) si va emite un report despre tot ce a fost inspectat, ce a fost constatat si recomandatiile, inclusive costurile prevazute.ow Aceasta etapa nu este obligatorie.

Costul inspectiei depinde de marimea proprietatii si de timpul necesar pentru inspectie. Daca tranzactia este finantata de o banca prin ipoteca, valuarea si inspectia proprietatii de catre banca sunt obligatorii.

 

Completarea Tranzactiei (Closing)

Fondurile necesare pentru incheierea tranzactiei trebuie sa ajunga la agentul de escrow cu 2 zile inainte de data fixed for completare si acquisition (closing date)indifferent daca sunt fonduri proprii sau from Lender Bank.

Then, the title agent va prepara toate documentele care trebuie semnate in prezenta unui avocat.Cumparatorul primeste o copie a tuturor documentelor ca sa dovedeasca posesia inncepind cu aceeasi zi, iar originalele se primesc pina la 45 zile, dup ace au fost inregistrate la curtea judeteana. Diversele costuri (Closing Costs) sunt in medie 3% - 5% din pretul de vinzare.

Se recomanda ca Cumparatorul sa deschida un business LLC si sa cumpere proprietatea pe numele acestui LLC, ca sa minimizeze taxa de mostenire in cazul de deces si sa minimizeze taxa FIRPT in cazul vinzarii proprietatii.

Operatia de deschidere a unui LLC/afaceri este rapida si se poate complete in mai putin de 1 saptamina.

Doriti sa cumparati proprietate in Miami si aveti intrebari aditionale ? Va rugam sa ne contactati ca s ava putem asista in achizitionarea de proprietati imobiliare in orasul unde toata lumea ar vrea sa locuiasca …

foreclosures Banner Shadow International Buyers Banner Shadow Penthouses Banner Shadow Luxury Rentals Banner Shadow Newsletter Client login Bokmark This Site